Что происходит на рынке кредитования недвижимости

Сегодня взять кредит на жилье предлагают 4 банка: Беларусбанк, Белинвестбанк, Белагропромбанк и Приорбанк. В Приорбанке и Белагропромбанке доступен лишь один вариант – кредитование с привлечением государственной субсидии в рамках Указа № 240. Напомним, рассчитывать на помощь государства могут многодетные семьи, судьи, работники прокуратуры, семьи, где воспитываются дети-инвалиды и т.д. (с полным перечнем можно ознакомиться в тексте документа). Процентная ставка за пользование кредитом стартует от 15% годовых.

Более разнообразные кредитные программы предоставляют Беларусбанк и Белинвестбанк. Но и здесь есть свои нюансы.

Без льгот и привязки к застройщику – всего один вариант

В Беларусбанке наряду со льготным кредитованием в рамках Указа №13 и кредитованием с использованием субсидии доступны совместные кредитные программы с застройщиками (кредит «Время строить» для финансирования квадратных метров, возведенных Витебским ДСК и Могилевским ДСК), а также строительство по системе стройсбережений, где в начале нужно накопить определенную сумму на депозите.

Единственный вариант взять кредит на жилье, не имея льгот и без привязки к конкретному застройщику, – продукт «Ипотека Экспресс». Он предоставляется на приобретение уже готового жилья. Условия: срок кредитования до 20 лет, процентная ставка – 23% (ставка рефинансирования +11 п.п.). Кредит может покрыть до 100% стоимости жилья, и его размер зависит от кредитоспособности заемщика.

Мы подсчитали, кто потенциально может претендовать на его получение. Сразу оговоримся, что расчеты приблизительные и не учитывают дополнительных факторов, – в реальной ситуации цифры могут быть иными.

Доступно не каждому?

Согласно данным портала realt.by средняя цена однокомнатной квартиры в Минске на 10 апреля 2022 г. составляла $ 45 300 (около 127 338,3 BYN по курсу Нацбанка на 10 апреля 2022 г.). Если взять всю эту сумму на максимально возможный срок в 20 лет, то первый платеж составит 2 759,01 BYN. Каждый банк рассчитывает кредитоспособность заемщика по-разному:

• Чтобы платежи по кредиту и всем обязательствам занимали не более 40% дохода (так ниже риски невозврата).
• Ориентируются, чтобы на руках оставалась сумма, сравнимая с минимальным потребительским бюджетом (который отменили c ноября 2021 года).
• Применяют сложные математические расчеты платежеспособности и риска, скоринговые оценки и т.д. Как именно эти модели работают – коммерческая тайна.

Мы воспользуемся самой простой моделью расчета платежеспособности, при которой платежи по кредиту не должны превышать 40% дохода заемщика. В этом случае зарплата кредитополучателя должна составлять не менее 6900 BYN «на руки». Согласно последним опубликованным данным Белстата, в ноябре 2021 от 7000 до 10 000 BYN «грязными» в Беларуси получало всего 10 645 работников из более чем 4 200 тыс., занятых в экономике.

А если вложиться на этапе строительства?

Белинвестбанк, помимо строительства по субсидии, предлагает только партнерские программы с застройщиками с льготным периодом процентной ставки (по его окончании ставка составит 24%) и кредиты на строительство, если застройщиком является УКС или другая организация с долей государства свыше 50%. Срок кредитования в таком случае – 10 либо 20 лет, а процентная ставка – 24%. Собственное участие заемщика должно составить не менее 10% от стоимости жилья.

Попробуем рассчитать этот вариант. По информации Белстата, средняя стоимость 1 кв. метра в однокомнатной квартире в 2021 году в новостройках составила 2 546,5 BYN. При средней площади в 40 кв. м. «однушка» обошлась бы покупателю в 101 860 BYN. Самостоятельно пришлось бы внести 10 186 BYN и открыть кредитную линию на 91 674 BYN. При сроке в 20 лет первый платеж по кредиту составил бы 2 215,58 BYN. Для одобрения заявки зарплата «на руки» должна составлять не менее 5540 BYN. Исходя из данных Белстата о начисленной заработной плате в 2021 году, заработок от 6000 до 7000 BYN имеют 16 785 белорусов.

Что будет со спросом на жилье?

Как мы можем наблюдать, сегодня на рынке жилищного кредитования в основном доминируют кредиты с использованием субсидии, на которые могут претендовать льготные категории граждан, и партнерские программы банков с застройщиками (их также немного). Кредиты без льгот и дополнительных условий – буквально единичные предложения.

Рост объемов кредитования при существующих процентных ставках сдерживают низкие доходы населения. Поэтому к получению кредита чаще всего прибегают, если не хватает сравнительно небольшой суммы после продажи существующей недвижимости и перед покупкой новой. Ограниченность кредитования и далее будет существенно тормозить спрос как на строительство, так и на покупку недвижимости.

myfin.by